【不動産・投資】今、私が買うならこんな物件。「家賃値上げ」の潜在能力と日本の独特な借家人保護【学芸大学の歯科医院】

以前、不動産の適正価格は「積算法」と「収益還元法」で算出されるため、そのギャップ（価格の歪み）を狙って「土地値比率が高い物件」を購入するのが定石だとお話ししました。

その基本的な考え方は今も変わりませんが、最近はそれに加えて「家賃の値上げ余地を残したまま放置されているアパート（収益物件）」が非常に狙い目だと考えています。

実際、私が所有している6世帯の中古アパートの例でお話しします。

購入当初は1部屋あたり約6万円、満室で月35万円（年間420万円）、利回り7%前後・物件価格6,000万円ほどで購入しました。

その後、昨今のインフレや金利上昇局面を背景に、全室一律で「家賃1万円アップ」を実施。さらに価値を高めるため「ペット可」物件に変更しました。

その結果、現在の家賃収入は月42万円（年間約500万円）までアップしています！

もし購入時と同じ「利回り7%」で売却に出したとすると、7,000万円超の評価額になる計算です😊

日本には「借地借家法」による強固な入居者保護という、世界的にもかなりユニークな文化が存在します。加えて長年のデフレマインドのせいで、「一度入居したら家賃は上がらないもの」という強い固定観念が世の中に刷り込まれていました。

しかし、近年のインフレに伴い「世の中の物価に合わせて家賃も上がるのが当たり前」という風潮にようやく変わりつつあります。

だからこそ、相場より安い昔ながらの家賃で貸し出している「土地値比率の高い築古物件」を見つけ出すことができれば、大きな伸び代が狙えます！

（ちなみに当物件でも、外国人入居者の方は非常にあっさりと家賃値上げに応じてくれました）

余談ですが、こうした「日本の制度や文化が世界基準で見るといかに独特か」という視点も、若い頃から海外旅行を重ねて外の世界を自分の目で見てきたからこそ気づけたことです。

「若者はどんどん海外旅行へ行って広い視野を持った方が良い」と口酸っぱく言っているのは、まさにこういうビジネスや投資の感性にも直結するからなんですよね😊

日本の中にだけいると、この独特さに気づけない人が本当に多いと感じます。

……あ、ちなみに先日「パタヤの築古コンドミニアムを買ってリノベ賃貸したい」と発言しましたが、あれは私自身もこれからチャレンジする段階の「机上の空論」ですので、皆さんに無条件でおすすめしているわけではありませんので悪しからず（笑）！

実体験とグローバルな視点で、これからも自分軸の経営・投資を楽しんでいきます！

世界基準の広い視野を大切にする歯科医院

井上歯科クリニック　学芸大学

院長　嶋本誠