【不動産・お金】金利上昇局面の住宅ローン「5年ルール・125%ルール」の罠【学芸大学の歯科医院】

ほとんどの方が住宅ローンを組む際、「変動金利・元利均等返済」を選択していると思います。

急な金利上昇の救済措置として、多くの住宅ローンには「5年間は月々の返済額が変わらない（5年ルール）」や、「返済額の見直し時も従来の125%までしか上がらない（125%ルール）」といった仕組みが存在します。

一見すると親切で安心なルールに見えますが……これ、実態はただの「元金返済の後回し（猶予）」に過ぎません。

例えば、毎月10万円の返済（元金7万円＋利息3万円）だったとします。

金利が上昇すると、月々の返済額10万円は据え置かれたまま、内訳だけが「元金4万円＋利息6万円」といった形に変化します。毎月払っているのに、肝心の元金が全然減らない状態に陥るわけです。

さらに金利が上がって125%ルールが適用され、月々の返済が12.5万円に上がったとしても、ローンの残高によっては依然として利息ばかりを払っていて元金が減らないケースが出てきます。

金利が上がる前、気になって不動産屋に「最終的に残った残債はどうなるのか？」と聞いてみたことがあるのですが、「過去に前例がないので金融機関がどう対応するか分からない」と言われました😅

再度ローンを組み直すか、最悪の場合は最後にドカンと一括返済を求められるか……いずれにせよ、当初予定していた35年では返済が終わらない可能性が高いということです。

コロナ前など価格が安い時期に不動産を買い、すでに返済が進んでいる人はまだ耐えられるかもしれません。

しかし、ここ2〜3年の超高値圏でペアローンなどを組み、限界ギリギリの住宅ローンを背負った人はかなり厳しくなるのではないでしょうか。

私は事業や投資においてかなりの「リスクテイカー」自負していますが、この「仕組みが不透明すぎる住宅ローンの変動リスク」ばかりは怖くて取れません。

以前もお話しした通り、マイホームの購入は「数千万円規模のレバレッジ投資」と同じです。額が大きい分、金利がわずか1%動くだけでも毎月のインパクトは絶大です。

長年マイナス金利が続いていた日本において「当分金利は上げられないだろう」と思っていましたが、いざ利上げが始まってからのペースが想定以上に早くて正直驚いています。

今後の日本の金利動向と不動産市場がどうなっていくのか、しっかり注視していきたいですね。

自分軸でマネタイズと投資を考える歯科医院

井上歯科クリニック　学芸大学

院長　嶋本誠