不動産投資の借り入れがあまり怖くない理由
最近の金利上昇で、アパートの融資返済額は月に数万円ほど上がりました。
ただ結果としては、退去後に家賃を上げられたのでキャッシュフローはむしろ増えています😎
金利が上がるということは、基本的にインフレが進んでいる状態です。
そのため家賃も上がりやすく、収入面で吸収できるケースも多いです。
今回の物件は中古アパートですが、土地値以下で購入しています。
なので極端な話、立ち退きして更地として売却しても利益が出る状態です。
ここで重要なのが、不動産の評価方法です。
・収益還元法（収益ベース）
・積算法（土地・建物の原価ベース）
この2つの評価の“ズレ”にチャンスがあります。
この価格差をどう見るかは、不動産投資ではかなり重要なポイントです。
結果として、都内23区で利回り8%以上、
ローン返済も進みながらキャッシュフローも出ています。
・そのまま保有しても良い
・投資用として売却しても良い
・土地として売却しても良い
選択肢がある状態なので、借り入れがあってもそこまで怖くありません。
一方で、住宅（自宅）は話が別です。
特に、いわゆる“パワーカップル”で高額なタワーマンションを購入するケースは、
収益を生まないうえに、個人の収入に依存するのでリスクは高いと感じています。
借り入れは金額ではなく、
「どう回る構造になっているか」が重要ですね🙂
井上歯科クリニック 学芸大学
院長 嶋本誠
